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- Avantages fiscaux liés aux investissements en résidences de tourisme
situées en zone de revitalisation rurale
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- 1) La défiscalisation Demessine et les “ZRR”
- Les avantages
- Comme cela fonctionne-t-il?
- Un exemple
- 2) Ce que nous en pensons
- 3) Ce que nous demandons
- 4) Quelques informations supplémentaires sur les résidences de tourisme
à Valloire et les mesures ZRR
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- Les avantages
- Comme cela fonctionne-t-il…
- Un exemple
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- En investissant dans une Résidence de Tourisme neuve, classée en Zone de
Revitalisation Rurale (ZRR), un particulier a droit en 2004 aux
avantages suivants:
- Une réduction d'impôt (25% sur 4
ans, bientôt 6 ans)
- La récupération de TVA(19.6%)
- Au total, une économie de 40% environ sur le prix d'acquisition TTC….ou
supérieure via le mécanisme des déficits.
- Ainsi que les loyers garantis et
la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an.
- *: Il s’agit de 40% et non 45% car les 25% s’appliquent sur le prix Hors
Taxe
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- La réduction d’impôt se fait sur 4 ans. Elle est au maximum de
12500€ pour un célibataire ou
25000€ pour un couple marié (chiffre 2004 pour le neuf)
- La TVA est récupérée rapidement, au plus tard dans les 5 mois qui
suivent l’achat.
- L’acheteur du logement doit s'engager à louer, via un bail commercial,
sur une période minimum de 9 ans.
- Des remboursements sont à prévoir si le bien n’est pas conservé pendant
la période de rétention: 9 ans
pour la réduction d’impôt et 20 ans pour le dégrèvement de TVA.
- L’exploitant de la résidence doit proposer une proportion des logements
aux saisonniers.
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- Comparons l’achat classique d'un 6 couchages et l'acquisition du même
appartement en loi Demessine ZRR tel que mis en avant par un courtier
immobilier sur Internet.
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- En quelques transparents…
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- L’objectif affiché de la défiscalisation ZRR aux stations de tourisme de
Maurienne est de leur permettre de “rejoindre” leurs voisines de
Tarentaise en terme de développement.
- Quand on lit les commentaires des valloirins et des vacanciers qui ont
répondu à notre lettre ouverte, il y a de quoi douter sur l’adhésion de
la population à cet objectif (celui-ci a-t-il jamais été discuté?) ainsi
qu’ à son intérêt pour Valloire. En effet, les commentaires sont
extrêmement peu élogieux pour les stations de Tarentaise qui sont vus
comme des "usines à ski" et certainement pas comme des modèles
en terme de développement.
- Valloire comme d’autres stations de Maurienne est une station village
qui n’a pas encore été trop urbanisée et bétonée. Il faut profiter de
cet atout pour se différencier et non pas essayer de recopier le modèle
“usine à ski”.
- ð Non au modèle des
usines à ski et à son corollaire le bétonnage et la densification des
vallées!
- ðOUI à un
développement harmonieux et original des Stations Villages, qui soit
respectueux du patrimoine et de l’environnement. Oui à la réhabilitation
du bâti existant.
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- A priori, les résidences touristiques neuves sont un moyen facile et
court terme de garantir une clientèle régulière aux remontées mécaniques
et à la station via des lits “banalisés“ (i.e. à taux d’occupation
important par opposition à des résidences classiques qui sont souvent
trés peu occupées)
- Même à ce niveau, à notre avis, ces avantages sont très surfaits. Les
résidences touristiques n’ont pas tout l’impact bénéfique sur l’économie
locale que l’on veut bien leur prêter. On peut mentionner
- Ristournes importantes accordées par les regies des remontées (ex: 70%
de ristourne sur le forfait à Valloire)
- Faible nombre de "locaux" employés par les gestionnaires
- Vacanciers qui montent le coffre plein et consomment peu
- L’incertitude sur la reconduction des baux après 9ans
- Sur le long terme, on voit des inconvénients ou des incertitudes
inaccpetables (voir ci-après)
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- Une fois construite, les résidences présentent les inconvénients
suivants :
- 1) Les investissements très lourds et très longs en nouvelles remontées
mécaniques permettant d’absorber la nouvelle clientèle risquent fort de
se révéler hasardeux à cause:
- du réchauffement climatique et à son corollaire l’enneigement
déficitaire. (-38 jours d’enneigement prévu à 1500m d’ altitude. Voir
transparent ci-après)
- à la versatilité mécanique d’une clientèle étrangère éloignée et
dépendante des transports aériens ou routiers très longue distance.
- 2) La construction tout azimut et non synchronisée en Maurienne de
nouvelles résidences risque de saturer la demande et de contribuer à une
chute des prix pour l’immobilier locatif existant (voir ci-après article
du monde sur la Guadelloupe) On nous a dit que plus de 20,000 lits ont
été ou sont en cours de construction sur la Maurienne. Ne faut-il pas
contrôler et limiter cette expansion qui en fin de compte pourrait coûter cher en dépenses
fiscales? (voir transparent sur l’estimation des dépnses fiscales)
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- 3) Le bétonnage et la densification des vallées et notamment de
Valloire, en cours grâce aux subventions de l’état pour le “neuf",
va tuer le tourisme vert de qualité qui est à notre avis un bien
meilleur atout. Qui voudra en effet aller passer ses vacances d’été ou
même d’hiver dans les "villes"
qui sont en train de se construire sous nos yeux et ce bien
souvent grâce à la bienveillance de quelques élus et aux puissants
lobbies des constructeurs immobiliers et des sociétés de remontées
mécaniques. Quel est l’intérêt de privilégier des activités qui
fonctionnent 6 semaines l’hiver par rapport à d’autres possibles
pratiquement toute l’année ?
- 4) Enfin les infrastructures des stations ne vont plus suivre: remontées
mécaniques, routes, VRDs…Nous entrons dans le cercle vicieux où
l’accroissement de la clientèle nécessite de nouveaux investissements en
tous genres qui doivent être financés par la construction de nouveaux
lits qui génèrent à leur tour un accroissement de la clientèle et ainsi
de suite. Or les stations ne sont
pas extensibles à l’infini et la demande non plus. Etc…
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- Avant tout aux promoteurs et aux constructeurs qui sont les véritables
bénéficiaires des aides fiscales en leur permettant de vendre plus
chères leurs constructions : 4000€ le m2 aux chalets du
Galibier par exemple!! C’est la part du lion!!
- Aux commercants et professionnels du ski qui voient arriver une
clientèle nouvelle.
- A court terme, aux propriétaires des terrains qui profiteteront de la
pression immobilière pour vendre à bon prix des terrains.
- Aux acheteurs qui bénéficient de
réductions fiscales importantes : 40% dans le cadre de la loi de finance
2004 pour des appartements qui sont ainsi subventionnés par l’état !
- ð Mais comme nous
l’avons vu, pour la grande
majorité de la “population locale ou résidente“, les inconvénients et
les risques sont supérieurs aux bénéfices.
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- 1) L’arrêt des mesures de défiscalisation ZRR à la construction de
residence de tourisme neuves sur la commune de Valloire
- La station est suffisamment urbanisée. De nombreuses résidences de
tourisme neuves ont déjà été construites.
- Il faut se limiter aux aides
fiscales à la restauration de l’habitat ancien ou existant de facon à
pousser les propriétaires à rehabiliter ou restaurer (Oril, autres….)
- 2) Que des dispositions soient
prises au niveau du code de l’urbanisme pour rétablir une vraie
protection du patrimoine et des
zones de montagne contre le bétonnage et la densification.
- avec les lois SRU et UH, la loi montagne a perdu un certain nombre
de dispositions contraignantes qu’il aurait fallu rétablir pour limiter
l’urbanisation et la densification débridée des dernières années.
- la loi de développement rural en cours de ratification va dans le
mauvais sens, sous couvert de simplification et de décentralisation.
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- Les résidences de Tourisme à Valloire et la défiscalisation ZRR
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- Valloire en quelques chiffres:
- Altitude: 1400-2400 métres
- Population: 1350 à 15 000 hab
- Hiver: 150 kilomètres de piste
- Eté: tourisme vert (activités champêtres et de montagne l’été)
- La station a encore le label de station verte (mais pour combien de
temps compte tenu de la densification?)
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- Valloire a vu apparaitre ces deux dernières années de nouvelles "résidences
de tourisme"dits ZRR permettant à des investisseurs de bénéficier
des mesures de défiscalisation. De nouvelles tranches ou programmes sont
en cours ou préparation.
- Les charbonnières 15000m2Œ
- (2500 m2 à construireau 1/2004)
- Moulin-Benjamin 15000 m2
- (7500m2 à construire au 1/2004)
- D’autres projets sont en cours
- Collège des sœurs 4000m2 Ž
- Les Choseaux - Ville (procés) 5000m2x
- Et demain
- Les Verneys 6000 m2?y
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- Même en cas d’arrêt des mesures ZRR en 2005 (de facon à finir les
programmes neufs déjà déposés ) et compte ternu du report des réductions
d’impot sur 4ans qui se
prolongeront jusqu’en 2008, le coût de la dépense fiscale dépassera
(voir tableau)
- 50 millions d’Euros pour Valloire
- ðEst-il bien normal de dépenser autant pour un
résultat aussi controversé? Pourquoi ne pas utiliser ces aides pour
réhabiliter ou restaurer le bâti ancien.
- Les estimations nationales de depense fiscale pour 2001, 2002 2003 du
Conseil des Impôts semblent minorées avec un total de En effet, l’utn Valloire represente 30
000m2. Celle de Valmenier 70 000m2. Valloire et Valmenier representerait
le tiers des aides nationales en valeur.
- ðEst-il bien normal que ces aides soient
concentrées géographiquement?
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- La temperature moyenne a augmenté de 2 degré celsius en 40 ans.
- Si le scenario d’une augmentation de la température moyenne de 1.8
degrés celsius se confirmait d’ici 2010 (dans 6 ans) suite à
l’accélération actuelle du réchauffement, cela voudrait dire, -39 jours
d’enneigement à 1500 métres
- Source: Source : Météo France - CNRM/CEN - Documents en ligne sur le
site :
www.tourisme.equipement.gouv.fr/
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- Article du monde: GUADELOUPE Les
effets de la défiscalisation sur l'économie se font encore attendre
- On peut lire entre autres effets pervers des mesures de
défiscalisation" le doublement du parc hôtelier entre 1986 et 1992
a provoqué une baisse continue du prix des nuitées, puis une lente
descente en gamme de la « destination Guadeloupe » qui, par voie de
conséquence, se retrouve d'autant plus confrontée à la concurrence des
autres îles de la Caraïbe (Cuba, Saint-Domingue), où le coût de la
main-d'oeuvre est nettement plus faible.!!! “
- Source: Le Monde. Article publié le 3 Mars 2004 par Eddy Nedelkovski
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Notes
